鏗鏘集

法團唔易做

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播出日期: 2016-11-28學習單元: 今日香港 
片長: 22分鐘
簡介:
管理私人屋苑是各業主的責任。為更有效管理,屋苑一般都會成立業主立案法團,處理大廈或屋宇的公用地方的衞生、保安、維修等問題。然而有部分屋苑的大型維修工程被高價圍標或出現其他情況,引起部分業主對現任法團的不滿,更參選成為新任法團成員。本集受訪的3名法團成員都成功取代自己屋苑的舊法團,但他們在上任法團後會遇到甚麼問題和困難?相比舊法團又如何為屋苑業主爭取更好的居住環境呢?

  • 了解受訪的業主立案法團的組成及取代舊法團的背景和經過
  • 了解新上任的法團要面對的困難
  • 了解受訪個案屋苑維修工程上遇到的問題
  • 探討業主立案法團的權力和制衡
  • 探討防止維修工程被圍標及減低相關風險的方法

持分者

人物 / 組織

經歷 / 看法

業主立案法團成員

任肖雲

(太和邨業主立案法團主席,上任2個月)

  • 2016年中,與舊街坊不滿舊法團以2千7百萬元維修3座大廈的外牆,質疑價錢不合理,組成關注組「太和的後裔」,叫停工程,之後參選法團,結果以99%的得票率,擊敗在任14年的舊法團,並當選法團主席
  • (就職日的)太陽花有兩個意義:第一,黃色代表我們是「太和的後裔」的團隊;第二,太陽花代表太和邨的業主都快樂和開心
  • 「太和的後裔」監察組說,人總會改變;希望自己不會改變,如果我改變,他們定必指責我
  • 經營法團是有壓力的,因為屋邨10多年了,問題很多;當主席後並沒有蜜月期,甫上任後就有排山倒海的問題要解決
  • 上任後的首要任務是重新為外牆維修工程招標,希望以合理價錢完成工程,解除屋宇署發出的修葺令;曾詢問屋宇署關於混凝土掉落的位置,卻說不知道,總之要維修,但我們卻擔心有集團來圍標,想叫屋宇署去做
  • 屋宇署正催促法團,因招標流程需時1、2個月,而且快到農曆新年,所以法團很迫切要完成修葺令,因為潛在危險不知道何時發生
  • 法團剛上任,除要應付一大堆繁瑣文書工作外,亦希望可以提高屋苑管理透明度,嘗試在社交媒體全程直播法團開會過程,因為法團只有10個委員,要向其餘7千戶交代是不可能的,他們觀看直播後,就可以提出要求,大家有互動,才可改善
  • 第一次開會時清潔和保安公司拒絕直播安排,第二次開會時自己堅持直播,清潔公司不接受,因為他們說當中有商業秘密;希望當其他地方也習慣時,就不再覺得直播是甚麼一回事,像立法會會議也有直播般
  • 街坊最關注屋邨的衞生問題,屋邨的垃圾站好像成為了公眾垃圾場,經常有外來人士傾倒垃圾,但外來垃圾的清理費由居民支付
  • 法團上任不久清潔公司提早解約,要趕在12月底,清潔公司離場前,再招標僱用另一間;現時已重新招標,仍未看到有多少份公司回標,也盡力去做,最壞打算唯有自行聘請清潔工人,但希望不用,始終這屋邨太大
  • 透過向居民發放清潔服務問卷調查來得知他們的要求,並於12月召開業主大會投票選出清潔公司

何太

(富嘉花園業主立案法團主席,上任2年)

  • 以辛苦來總結擔任主席的感覺
  • 屋苑的大維修工程做了3年仍未完工,2年前跟一群業主,質疑屋苑大維修費要9千5百萬元,雖在法團重選中成功當選,但大維修仍要沿用上屆法團決議的議案進行,工程至今仍未有完工日期
  • (2015年訪問)最擔心維修工程延誤或爛尾,很擔心工程完成後,所做的防漏工序,究竟是否真的防漏?還是越做越漏?
  • 承建商雖曾為部分單位的牆身,注入防滲漏物料來填補牆身的裂縫,但未能達到防漏效果,經過10月的一場八號颱風和黑雨後,收到接近100個業主投訴單位漏水個案
  • 因為經過承建商多次入屋維修後仍然有滲漏情況,屋主不再讓其進屋維修,此情況下的修補方法,一是獨立掛一個棚,二是利用吊船。如果掛棚,就要掛100個棚在出問題的單位,即使防漏處理完,外牆已不保了
  • 相信承建商不能輕易離開我們屋苑,因為要維修妥當,但要維修多久和能否達到理想效果,則是未知之數
  • 屋苑聘用的管理公司剛在9月約滿,法團決定不再假手於人,自己直接管理屋苑,管理處的職員和保安人員,都是自行招聘
  • 作這個大膽的嘗試是因為時間倉卒,之前的管理公司沒有在約滿前安排招標,唯有法團自己接管,依然有點害怕,因為各職位的人員流動都可能隨時有變化,擔心屋苑管理和運作上的安定性
  • 參與法團工作2年,了解到法團掌握極大權力,但欠缺制衡,當年舊法團曾無視《建築物管理條例》,自己跟一群業主雖然按條例收集5%的業主簽名,舊法團依然拒絕召開業主大會,最終唯有自費入禀土地審裁處解散舊法團
  • 現在沒條例監管,法團是免責的,即使法團表示「真心誠實為屋苑」,但如何「真心誠實」是很難界定,沒有人知道他在法團時可有歪心。一個正直的人,不會做出傷害業主的事,無論任何條例賦予他多大權力,也不會運用;但如果有人有心傷害業主,就會利用法律漏洞。建議條例加入罰則以懲處違例法團,保障小業主

Joshua

(麗城花園第三期業主立案法團副主席,上任1年)

  • 自己跟一群業主推翻上屆法團1.4億元維修方案,之後參選新一屆法團並成功當選,新法團再為屋苑維修重新招標,現在工程造價約7千萬元,比原來方案的估價便宜近一半,籌備整整1年的維修工程亦正式開始,開工前切燒豬和拜神,開開心心去慶祝
  • 用吊船進行外牆維修可盡量減低滋擾,若搭棚會有很多棚釘,現時外牆上的黑點是以前搭棚進行小維修或裝修時後留下的棚釘,如果整座樓宇也搭棚,棚釘對外牆的破壞會很嚴重
  • 觀察到過去入標的都是大公司,選擇不多,法團於是決定把工程分拆三階段進行,每次只做兩座大廈,希望可以吸引更多中小型公司入標,增加競爭。結果第一階段招標,有54間公司入標
  • 此做法的好處有三項︰不必一次過維修,減少對屋苑滋擾;萬一不幸僱用了不良承辦商並受要脅時,也不會7座一同被要脅,較有保障,威嚇程度相對較少;如何承辦商是好的,完成最初兩座,自然也希望能做其他座數,就必然會把最初階段的工程做得更好
  • 法團聘請顧問公司籌備大維修,有機會變成引狼入室,故決定直接聘請專業人士,取代顧問公司的角色
  • 如果發現聘請那個專業人士的操守有問題,也只是解僱那個人和崗位,不會影響整個團隊的技術支援,但如果是一間顧問公司又真的有問題,工程開展後,要解僱它就會很麻煩,一下子失去全部技術支援,無論法團或居民也會很擔心,因此導致有時候很難解僱顧問公司
  • 進行(屋苑)大型的修葺,需要花很多時間溝通,就算是自己家裡裝修也要商量很多次才能決定,所以法團堅決不斷辦交流會,現時辦了20多次,花了40個小時,其實經常出席的業主已等同委員,所以我們常說,人人都是委員
  • 香港人開始漸漸認識,其實法團應該溝通,法團委員也是街坊,不是權力核心
  • 以價錢合理和最重要是看實力的方式評估下一階段的投標安排

屋苑法團關注組

Cherry

(「太和的後裔」監察組成員)

  • 「太和的後裔」由最初的關注組,改為監察組,自己跟一眾街坊繼續監察新法團,希望做到「人人都是監察組」
  • 希望任肖雲擔任法團主席後千萬不要貪腐
  • 別以為選了新委員就行,仍要監察他們,因規管法團的《建築物管理條例》,當中有太多漏洞,主席權力過大;暫時看不到政府有意修訂相關條例,身為居民可以做的就是嘗試利用居民的壓力,令法團更公開、透明,以此去制衡
  • 會覺得(監察組)身分上有尷尬,因為屋苑本身並沒有我們這種角色定位,所以仍在摸索自己的定位在哪
  • 不管用甚麼方法去當選法團,合法就行,但勝出以後,別忘記最初是要改善屋邨

麗晶花園關注組成員

  • 現在最大的問題是(關注組)人數不足,難以做到翻天覆地的事,因為只有9個人
  1. 根據節目3個屋苑維修的事件為例,說明私人屋苑在進行大型維修工程時可能會遇到的問題。
  2. 任肖雲對其業主立案法團進行了哪些革新?她的目的為何?
  3. 何太指業主立案法團的權力極大,難以監管?她的理據為何?
  4. Joshua認為分階段進行屋苑的大型維修會有何好處?你在多大程度上同意他的看法?解釋你的答案。
  5. Joshua認為法團直接聘請專業人士,以取代維修工程的顧問公司,會有何好處?
  6. 你認為政府和現行法例對業主立案法團的監管是否足夠?試根據節目內容和就你所知,解釋你的答案。
  1. 通識影片:鏗鏘集 - 維修...圍收?
    http://www.liberalstudies.hk/video/programme.php?vid=tcs15-1584
  2. 通識影片:城市論壇 - 集團天價圍標,歎業主任人魚肉 面對專業敗類,怨政府態度龜縮
    http://www.liberalstudies.hk/video/programme.php?vid=cif14-0045
  3. 通識專題:圍標
    http://www.liberalstudies.hk/?date=2015-12-03
  4. 一日一通識︰合謀定價
    http://www.liberalstudies.hk/daily_concepts/index.php?word=751
  5. 通識漫畫:圍收費
    http://www.liberalstudies.hk/comics/ls_comics.php?mode=showThread&id=2656&mother_id=1841
  6. 一日一通識︰屋宇署
    http://www.liberalstudies.hk/daily_concepts/index.php?word=544
(01:40) - 太和邨新業主立案法團的成立背景和現狀
(03:36) - 任肖雲上任後面對的外牆維修工程及招標問題
(04:59) - 任肖雲堅持直播法團開會過程以提高透明度及遇到的困難
(06:22) - 任肖雲面對屋邨的衞生問題及清潔公司提早解約的困境
(08:16) - Cherry分享對監察法團的看法和經驗
(10:10) - 富嘉花園新法團的成立背景及上屆法團留下的大維修工程現況
(13:28) - 何太指講述由法團自行管理屋苑的原因和風險
(14:21) - 何太指現時法例不足以監管法團,欠缺制衡
(15:45) - 麗城花園第三期新業主立案法團的成立背景及維修工程的開展
(17:09) - Joshua解說法團分階段進行工程及直接聘請專業人士的做法和好處
(19:14) - Joshua講述法團舉行業主交流會的原因
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